Investmentanalyse vom 23.11.2021

VIVAT Multitalent AG – VIVAT Bond E2021

Die Vivat-Gruppe bietet die nächste Tranche einer festverzinslichen Anleihe für liquiditätsstarke Investoren an. Die Unternehmensgruppe steht auf gesunden Füßen, mögliche attraktive Zielinvestments stehen ausreichend zur Verfügung. Sollte das Marktumfeld weiter stabil bleiben, geht die Rechnung für alle Beteiligten auf.

Die Anbieterin

Die VIVAT Multitalent AG, Kempten, wurde Ende 2015 gegründet. Heute ist sie ein Unternehmen der weitverzweigten Vivat-Gruppe, die in ihren Anfängen bis 2012 zurückreicht. Waldemar Hartung ist der Einzelvorstand und gleichzeitig Hauptverantwortlicher und Gesellschafter sämtlicher Unternehmen der Vivat-Gruppe.

Die Vivat-Gruppe emittiert seit 2012 Vermögensanlagen und Anleihen. Bis heute laufen die Emissionen problemlos, 2020 wurden rund € 12,2 Mio. Zinsen und Kapital ausbezahlt.

Mit 883 Neuverträgen (gesamt 4.392) wurde der Gesamtumsatz 2020 um rund € 52 Mio. auf € 185,5 Mio. gesteigert. Der Kapitalzufluß lag bei € 45,2 Mio.

Ende 2020 wiesen die Konten der Vivat-Gruppe, laut Projektliste, einen Stand von € 43,5 Mio. auf. Das zunehmende Marktgewicht der Unternehmensgruppe läßt sich auch an den wachsenden Ticketgrößen der jeweiligen Einzelinvestments ablesen.

Die Unternehmensgruppe ist professionell aufgestellt, auch die eingebundenen externen Partner sind hochkarätig, was sich an der Projektqualität ablesen läßt. Ich selbst kenne Waldemar Hartung seit Ende 2016. Bis heute hat er sich stets als zuverlässig und gewissenhaft erwiesen, in jeder Detailfrage im Rahmen der Analyse und darüber hinaus. Die Werthaltigkeit der getätigten Zielinvestments wurde mir über externe Gutachten nachgewiesen. In jedem Fall stimmten die in den Unterlagen ausgewiesenen geplanten Projektrückflüsse mit den gutachterlich bestätigten zu erwartenden Kaufsummen überein.

Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierte der Anbieter vorbildlich schnell mit sämtlichen notwendigen Unterlagen.

Schwächen – Schlüsselpersonenrisiko dank alleinigem Entscheidungsträger.

Stärken – Anbieterin ist sehr vertriebsstark, die Unternehmensgruppe steht finanziell auf gesunden Füßen. Die Projektgüte des aktuellen Portefeuilles ist gutachterlich untermauert.

Die Investitionssegmente

Das Nettokapital aus der Emission soll primär in deutsche Immobilienprojekte fließen. Ein kleiner Teil wurde in physisches Gold investiert. Gold dient dabei als reine Absicherung, eine Wertsteigerung wird nicht prognostiziert, was durchaus sinnvoll ist. Aktuell hält die Vivat-Unternehmensgruppe, nach eigenen Aussagen, 60,6 kg an physischem Gold, das in Liechtenstein eingelagert ist. Der heutige Wert liegt bei rund € 3,2 Mio., Tendenz steigend.

Bei den Immobilienprojekten fährt die Vivat-Gruppe zwei Investitionsschienen: Einige Projekte werden komplett in Eigenverantwortung umgesetzt. Die Bandbreite der Projektvolumina hat sich hierbei weiter gespreizt: Aktuell liegt sie zwischen € 125.000 und € 8,5 Mio. Dies ist ungewöhnlich, da die Projektbetreuung generell gleich intensiv ist, unabhängig vom Volumen. Laut Anbieterin soll kein Mangel an möglichen Investitionsprojekten bestehen, diese würden in der Regel Anfang bzw. Ende des jeweiligen Jahres umgesetzt. Wegen der Covid-19-Pause hatte sich wohl ein Investitionsstau ergeben, der aktuell abgebaut wird.

Bei weiteren Projekten fungiert die Vivat-Gruppe als Co-Investor neben weiteren, teils institutionellen Investoren. Beispielsweise wurde bei einem Projekt in Magdeburg ein Einzelticket von € 2,7 Mio. bei einem Gesamtvolumen von € 49 Mio. gezogen. Eine derartige Co-Investoren-Strategie bezeugt für mich die hervorragenden gewachsenen Netzwerke der Vivat-Gruppe.

Für die im „Aktivitätenbericht 2020” ausgewiesenen 38 Projekte wird ein Gesamterlös von € 187,8 Mio. prognostiziert. Das investierte Eigenkapital lag bei € 82,4 Mio., teilweise wurde noch Fremdkapital aufgenommen. Die Fremdkapitalquote soll, für alle Projekte, bei rund 40 % liegen. Laut Anbieterin soll Fremdkapital vor allem in der Vermietungsphase eingesetzt werden; die durch Eigenkapital erfolgte Projektfinanzierung wird durch Bankdarlehen abgelöst. Die Investments laufen teils seit 2014, bis dato wurde kein einziges Negativergebnis erzielt.

Die (Teil-)Rückflüsse bei 14 komplett oder teils abgeschlossenen Projekten (Stand Mitte 2021) liegen in jedem Fall höher als das Initialinvestment.

Da der Anleger keinerlei Mitspracherechte hat, vertraut er während der Laufzeit vollumfassend auf die Kompetenz der Verantwortlichen. Auch im derzeit ausgesprochen positiven Investitionsumfeld ist es dennoch eine Kunst, lukrative Objekte zu finden. Waldemar Hartung als alleiniger Verantwortungsträger der Emittentin kann über die letzten 7 Jahre entsprechende Projekte nachweisen. In jedem Fall müssen vor Objektankauf entsprechende Gutachten in Auftrag gegeben werden. Die vorliegenden Gutachten zum aktuellen Portefeuille bestätigten durch die Bank eine hohe Objektgüte und ein hohes Gewinnpotential. Der steigende Inflationsdruck und die weiter hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien geben dem Anlagekonzept der Anbieterin eine stabile Basis.

Schwächen – Zielinvestments werden für Kapitalgeber nicht jährlich durch externe Gutachter evaluiert.

Stärken – Anbieterin verfügt über umfangreiche Kompetenz im Zielsegment Immobilien. Zielsegment ermöglicht attraktive Renditen bei entsprechendem Zugang und Expertise in der Auswahl und Umsetzung. Gewachsene Partnerstrukturen ermöglichen den Zugang zu hochattraktiven Co-Investments. Für jedes Zielinvestment werden vor Einkauf Wertgutachten erstellt.

Das Konzept

Der Anleger investiert sein Geld über eine festverzinsliche Schuldverschreibung (oder auch „Anleihe“) in die VIVAT Multitalent AG, Kempten. Diese verantwortet deutschlandweit ein breit gefächertes Portefeuille an Immobilienprojekten oder -unternehmen. Ein kleiner Teil des Kapitals wird als Absicherung in physischem Gold gehalten. Da das Darlehen als Fremdkapital gewertet wird, wäre es im Verwertungsfall gleichrangig zu anderweitigem Fremdkapital zu behandeln. Die Emittentin selbst nimmt kein weiteres Fremdkapital auf, damit steht der Anleger an erster Stelle, neben anderen Anlegern. Die Kapitalnehmerin wurde Ende 2015 gegründet, die Finanzlage ist stabil. Die Werthaltigkeit der bisherigen Zielinvestments ist durch externe Gutachten untermauert.

Die Gesamtkosten fallen mit 18 % hoch aus, die Vertriebsprovisionen schlagen mit 15 % zu Buche. Allerdings werden die Vertriebskosten auf 5 Jahre verteilt. Damit relativieren sich die Kosten, da, dank laufender Einnahmen, die Kosten erwirtschaftet werden und anfänglich ein höheres Nettoanlagekapital zur Verfügung steht. Die Verzinsung der Anleihe liegt bei – aus heutiger Sicht noch – hohen 8 % p. a. (quartalsweise anteilige Auszahlungen).

Dank des Investitionsfokus auf kurzlaufende Immobilienprojekte geht die Wirtschaftlichkeitsrechnung mit sehr großer Wahrscheinlichkeit auf. Die Rendite am Anfang der Wertschöpfungskette ist erfahrungsgemäß so hoch (in der Regel weit über 20 % p. a. bei entsprechender Projektgüte), daß der hohe Zinssatz sowie die Initialkosten erwirtschaftet werden können. Entsprechend hochwertige Projekte liegen vor, bis dato hat noch kein Einzelinvestment der Unternehmensgruppe mit einem Minus rentiert. Die vorliegende Emission ist als jährliche € 10-Mio.-Tranche konzipiert. Sämtliche Kapitalströme der unterschiedlichen Emissionen der Vivat-Gruppe fließen in die gleichen Investments, daher ist das tatsächlich erreichte Volumen der vorliegenden Emission sekundär.

Schwächen – Schlüsselpersonenrisiko dank alleinigem Entscheidungsträger.

Stärken – Erfahrener Anbieter mit sehr starkem europaweitem Vertrieb. Vertrauenswürdiger und integrer Entscheidungsträger. Bisherige Emissionen laufen störungsfrei. Hohe Verzinsung, die zum Chancen-Risiko-Profil paßt. Zweifacher Projektlauf während Anleihelaufzeit möglich. Breit diversifiziertes Objektportefeuille mindert Gesamtanlagerisiko. Sehr gutes Partnernetzwerk ermöglicht den faktischen Zugang zu lukrativen Zielinvestments, auch in €-Mio.-Höhe. Wertgutachten bestätigten Renditepotential der aktuellen Zielinvestments.

Die Zielgruppe

Die steigende Realinflation verstärkt für liquiditätsstarke Investoren den Anlagedruck in Sachwerte. Immobilien stellen hier die erste Wahl für konservative Anleger dar. Die Emittentin bietet ein breit diversifiziertes Portefeuille von Objekten an unterschiedlichen Standorten in unterschiedlichen Reifegraden. Damit ist das Gesamtanlagerisiko gut. Die Emission mit einer hohen Mindestbeteiligung und einer überdurchschnittlichen Verzinsung, dabei einem ausgeprägten Schlüsselpersonenrisiko, zielt auf erfahrene Investoren ab.

Summa summarum

halte ich das Angebot „VIVAT Bond E2021“ der VIVAT Multitalent AG für sehr gut. Der Verantwortungsträger hat sich als integer und zuverlässig erwiesen. Die Vivat-Gruppe steht auf sehr stabilen finanziellen Füßen, das Renditepotential der Einzelinvestments ist durch externe Gutachtern untermauert. In meinen Augen hat das Angebot eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-) verdient.